El gobierno federal anunció un endurecimiento de las reglas para que extranjeros compren propiedades en el país, una decisión que responde a un mercado cada vez más cerrado para quienes ya viven ahí. La reforma busca reforzar la Lex Koller, la ley que desde 1983 limita la compra de inmuebles por parte de no residentes, y llega en un momento en que la escasez habitacional se volvió una presión nacional.

Los datos explican el movimiento. Al 1 de junio de 2025, Suiza tenía 48 mil 455 viviendas vacías, apenas 1.0% del total. En términos inmobiliarios, ese nivel implica una oferta extremadamente limitada. No es una distorsión localizada ni un fenómeno temporal, es una falta sostenida de vivienda disponible a escala país.

La presión es mayor en las zonas donde se concentra la actividad económica. Suiza sigue siendo un país de inquilinos. Al cierre de 2024, alrededor de 2.4 millones de hogares, equivalentes al 61%, vivían en renta o bajo esquemas cooperativos. Eso vuelve especialmente sensible cualquier reducción en la oferta o incremento en precios, porque el impacto recae directamente en quienes buscan vivienda para habitarla, no en quienes la adquieren como activo.

A esa escasez se suma el encarecimiento. Durante 2025, las rentas de nuevos contratos aumentaron alrededor de 3.6% a nivel nacional, mientras que en ciudades como Zúrich el incremento alcanzó 6.2% anual. La tendencia se ha mantenido con una demanda constante y una construcción que no logra compensar el ritmo de crecimiento.

Sobre ese escenario, el gobierno decidió intervenir. La reforma plantea que ciudadanos de países fuera de la Unión Europea y de la Asociación Europea de Libre Comercio necesiten autorización para comprar una residencia principal. También contempla que, si dejan el país, deban vender esa propiedad en un plazo de dos años. A eso se suman restricciones para evitar la compra de inmuebles con fines de inversión y un ajuste en los permisos para adquirir viviendas vacacionales.

El problema no se explica por un solo factor. Suiza combina poca disponibilidad de suelo, crecimiento poblacional sostenido y un alto atractivo para inversión extranjera. Esa combinación ha presionado el mercado en ciudades y zonas turísticas, donde la competencia por vivienda es más intensa.

La diferencia con otros países europeos es de origen. Suiza nunca abrió completamente su mercado inmobiliario a compradores extranjeros. La regulación ha existido durante décadas. Lo que cambia ahora es el nivel de restricción. Incluso con controles previos, la oferta dejó de alcanzar.

Al mismo tiempo, el país mantiene condiciones que lo vuelven atractivo para capital externo, estabilidad económica, seguridad jurídica y un mercado inmobiliario considerado seguro. Esa misma fortaleza se traduce en presión interna cuando la demanda supera lo que el país puede construir.

Con una vacancia nacional en 1%, con más de la mitad de los hogares dependiendo de la renta y con incrementos sostenidos en precios, el gobierno decidió endurecer una barrera que ya existía.

El problema no es quién compra.

Es cuántas viviendas quedan disponibles para quienes viven ahí.